Der kan være mange grunde til at ville investere i ejendomme. Men fælles for dem alle er at man ønsker at se et afkast over tid. Man hvad kan man gøre for at øge sit afkast? Det er det 3 tinge, jeg i dette indlæg vil forsøge at beskrive.

1. Lejeregulering. En af metoderne der giver en værdigstigning på ejendommen er selvsagt at øge indtægten. Dermed giver ejendommen et bedre afkast af investeringen. Man skal dog være opmærksom på at man skal overholder lejefastsættelsesprincipperne. Jeg kommer ikke nærmere ind på lejefastsættelsen da det er et afsnit helt for sig selv. Men man skal altid tænke sig godt om når man regulere lejen, da der kan være flere ting at overveje. Ligger lejemålet i et tyndbefolket område og huslejen bliver for høj, så risikere tomgang. Det kan også være en meget dyre fejl at fastsætte huslejen for høj. For derefter at ender i en sag med huslejenævnet. Det kan derfor godt være en god ide at få en forhåndsgodkendelse af huslejenævnet, og derved undgå en masse besvær. Det kan der i mod være en glimrende sparingspartner.

• Nettoprisindeks reguleringen er en klausul i lejekontrakten, som nøjagtigt fortælle hvor meget huslejen skal stige på et givent tidspunkt (ofte den 1. januar). Nettopris indekset beskriver prisudviklingen i samfundet, og dermed sikre at lejemålets værdig bibeholdes i forhold til værdigstigningen i samfundet. Men kan gå ind på Danmarks statistik og se nettoprisindekset: https://www.dst.dk/da/Statistik/emner/oekonomi/prisindeks/nettoprisindeks. Model, er med til at udhule gælden i ejendommen, fordi gælden forbliver den samme, samtidig med at men øger indtjeningen i henhold til nettoprisindekset.

• Hvis man overtage en ejendom, hvor der ikke er indført huslejestigning i lejekontrakten, så er der mulighed for at lade huslejen stige i forhold til ” det lejedes værdig” Her kan det igen være en fordel at inddrage huslejenævnet. Dog skal lejen ligge væsentlig under det lejedes værdig (10% eller mere) i en ureguleret kommune. Hvis man har fået tilsagn fra huslejenævnet, er det altid bedst at finde en mindelig løsning med lejerne. Har man glade lejere, jo bedre stand kan man forvente at modtage det lejede i ved udflytning. Der ud over er det godt at kunne have lejere der flytter ud, og som er glade og føler sig fair behandlet. Det giver gode omtale og gode lejere i fremtiden, da folk taler sammen.

2. Sænkning af omkostninger: Hvis man overtager lejemål, hvor huslejen er inklusive forbrug, så bør man forsøge at lave aftale med lejerne om at de overtager forbruget i mod at de får sænket deres husleje. Så selv hvis man går ned i husleje, men at forbruget bliver mindre end den samlede sænkningen af husleje, så er det medvirkende til et bedre afkast på ejendommen.

Forsikring er også et punkt, hvor man kan forsøge at forhandle sig til en bedre pris. Men være opmærksom på at forsikringsselskaberne forsøger at lave lange bindinger i mod at give rabat. Den rabt bliver dog udhulet over tid, da forsikringsselskaberne regulere deres priser op. Det er det samme princip som med nettopris reguleringen, som før nævnt.

3. Ny potentialer: Er der uudnyttede arealer eller rum, som kan lejes ud, kan det give en øget lejeindtægt, og dermed være med til at øge værdien af ejenomen. Man kan finde nettoværdien ved at gange merlejen med 100 og dele det med afkast:

Merleje x 100 / afkast = nettoværdi

Eksempel: Der findes 5 kvm ubrugt areal i nyerhvervet ejendom med afkast på 6% Ejendommens værdi før øget lejeindtægt: 3.000.000kr Øget lejeindtægt pr. måned pr. kvm: 700kr. x 5kvm = 4000Kr om måneden. 4000kr. x 12 måneder = 42.000kr. om året

42.000kr x 100 / 6 = 700.000kr

Ejendommens værdi er nu 3.700.000kr.

Nu er det ikke lige hverdag at man falder over 5 kvm som igen har opdaget. Men point er er små ting kan have stor betydning for værdien af en ejendom. Så derfor husk at holde øjnene åbne, og brug lidt ekstra tid på at gennemgå kontrakterne og bygningens indretning, for der kan guldet ligge begravet.

Indlægget 3 ting der kan øge værdien på en udlejnings ejendom? blev først udgivet på Kendo Invest ApS.

Der kan være virkelig mange ting man skal tage højde for når man overvejer at renovere et lejemål. Man kan altid regne på om en renovering kan betale sig, ved at bruge en simpel formel (Merleje x 100/ ombygningsudgifter). Men andre gang er det udlejede blevet i så dårlig stand, at man som udlejer ikke kan være andet bekendt, en at rive alt ud og starte forfra. Det er selvfølgelig helt op til den enkelte udlejer hvornår det punkt er nået. Men det er dog letter at blive enig om et lejemåls stand ved indflytning, når alt er nyt. Jeg vil herunder liste de ting jeg overvejer når jeg skal Renovere:

HVad bør man overveje

1. Hvad bliver merlejen efter renovering og giver det et positivt afkast? (Merleje x 100/ ombygningsudgifter)
2. Har det indflydelse på den samlede værdiforøgelse af ejendommen?
3. Er der et uforløst potentiale der kan udnyttes (ekstra M2)
4. Er lejligheden i en stand hvor jeg vil have svært ved at leje den ud, hvis jeg ikke renovere ( video eksempel kommer herunder)
5. Hvad skal der laves?
6. Leverandøre?
7. Finansiering?
8. Hvor meget vil jeg lave selv?
9. Budget?
10. Tidsplan?

Renovering eksempel

Her er et link til min Facebook side, hvor man kan se forløbet med renoveringen, (1.21 min) hvor lejemålet var i så dårligstand at det krævede en total renovering. Jeg tog ikke højde for merlejen, da den ikke vil kunne bære det. Til gengæld købte jeg ejendommen en del under markedspris, så selv ejendommen kunne godt bære det https://www.facebook.com/100063809475226/videos/1545958922593638 Der var ingen uudnyttede potentialer i dette eksempel. I det her tilfælde var det let at vurdere hvad der skulle laves, for alt skulle laves. Det var mere et spørgsmål om hvad der ville komme af uforudsete udgifter, og hvor kunne jeg genandevende materialer og derved holde omkostninger nede.

• Køkken
• Badeværelse
• Loft
• Gulve
• Isolering af ydervæge (genanvend det gamle isolering selv om det er træls at arbejde med, men godt for miljøet og pengepungen)
• filte væge

At vælge den rette leverandør er ikke altid bare et spørgsmål om billigt. Leveringssikkerheden har også stor betydning. Kommer håndværkeren ikke som aftale, så kan det koste en del penge i tomgang. Vælger man en der er for billig, så bliver det også sjældent godt. jeg faldt over dette skilt som opsummere problemstillingen meget godt.

Finansiering af projekter hvor der ikke er et stort afkast, men en nødvendighed for at kunne genudleje, der vil jeg vælge egenfinansiering. Når man har en ingen eller meget lille afkast, så er der ingen grund til at gøre skaden være ved at skulle tag et dyrt lån. Så husk altid at have penge klar til at kunne total renovere et lejemål.

Hvor meget vil jeg lave selv? Tja det er jo et godt spørgsmål. Hvad har man tid til, og hvor meget kan man selv lav. Det er jo meget forskellige fra udlejer til udlejer. Det er i hver fald en stor fordel at kunne lidt af det hele, da det er medvirkende til at holde omkostningerne. I det her projekt har jeg lavet 70% selv 30% håndværkere (alt lovpligtigt og hvor det kræver faglighed) Husk at sætte tid af til familie sådan projekter har det med at gribe om sig og tage længere tid. Så det er vigtigt at have det afstemt med familien. DE 3T “TING TAGER TID”

Når man skal lave et budget for et projekt, så kan man gribe det an på forskellige måder. Man kan få en Total-entreprise, og derved undgå alt for stor overraskelser. Det er en klar fordel, hvis man intet kan lave selv, men prisen bliver heller ikke billig. Man kan også sætte sig ned og undersøge materiale priserne, og derefter undersøge hvad prisen er på de lovpligtige opgaver. Det er der selvfølgelig lidt mere arbejde i, men der kan også være mange 1000kr. at spare. Jeg vil altid anbefale at rådføre sige med en professionel for at være sikker på hvad man selv må udføre, og hvad der skal udføres af en professionel.

Husk altid at sætte ekstra penge af til uforudsete udgifter. Man ved aldrig hvad man finder når man begynder at brække ned.

Tidsplanen er en hårfin balance mellem at være optimist og pessimist, for man vil jo gerne have lejligheden lejet ud hurtigst muligt og undgå tomgang. Men det kan ikke anbefaledes at have en ny lejer der står og skal overtage lejemålet, samme dag som håndværkerne aflevere nøglen. Der er for stor risiko for sure kunder og en dårlig starte på samarbejdet med den nye lejer.

Indlægget hvornår skal man Renovere et lejemål blev først udgivet på Kendo Invest ApS.