Hvorfor invistere i udlejningsejendomme?
Der kan være mange grunde til at ville investere i ejendomme. Men fælles for dem alle er at man ønsker at se et afkast over tid. Man hvad kan man gøre for at øge sit afkast? Det er det 3 tinge, jeg i dette indlæg vil forsøge at beskrive.
- Lejeregulering. En af metoderne der giver en værdigstigning på ejendommen er selvsagt at øge indtægten. Dermed giver ejendommen et bedre afkast af investeringen. Man skal dog være opmærksom på at man skal overholder lejefastsættelsesprincipperne. Jeg kommer ikke nærmere ind på lejefastsættelsen da det er et afsnit helt for sig selv. Men man skal altid tænke sig godt om når man regulere lejen, da der kan være flere ting at overveje. Ligger lejemålet i et tyndbefolket område og huslejen bliver for høj, så risikere tomgang. Det kan også være en meget dyre fejl at fastsætte huslejen for høj. For derefter at ender i en sag med huslejenævnet. Det kan derfor godt være en god ide at få en forhåndsgodkendelse af huslejenævnet, og derved undgå en masse besvær. Det kan der i mod være en glimrende sparingspartner.
- Nettoprisindeks reguleringen er en klausul i lejekontrakten, som nøjagtigt fortælle hvor meget huslejen skal stige på et givent tidspunkt (ofte den 1. januar). Nettopris indekset beskriver prisudviklingen i samfundet, og dermed sikre at lejemålets værdig bibeholdes i forhold til værdigstigningen i samfundet. Men kan gå ind på Danmarks statistik og se nettoprisindekset: https://www.dst.dk/da/Statistik/emner/oekonomi/prisindeks/nettoprisindeks. Model, er med til at udhule gælden i ejendommen, fordi gælden forbliver den samme, samtidig med at men øger indtjeningen i henhold til nettoprisindekset.
- Hvis man overtage en ejendom, hvor der ikke er indført huslejestigning i lejekontrakten, så er der mulighed for at lade huslejen stige i forhold til ” det lejedes værdig” Her kan det igen være en fordel at inddrage huslejenævnet. Dog skal lejen ligge væsentlig under det lejedes værdig (10% eller mere) i en ureguleret kommune. Hvis man har fået tilsagn fra huslejenævnet, er det altid bedst at finde en mindelig løsning med lejerne. Har man glade lejere, jo bedre stand kan man forvente at modtage det lejede i ved udflytning. Der ud over er det godt at kunne have lejere der flytter ud, og som er glade og føler sig fair behandlet. Det giver gode omtale og gode lejere i fremtiden, da folk taler sammen.
2. Sænkning af omkostninger: Hvis man overtager lejemål, hvor huslejen er inklusive forbrug, så bør man forsøge at lave aftale med lejerne om at de overtager forbruget i mod at de får sænket deres husleje. Så selv hvis man går ned i husleje, men at forbruget bliver mindre end den samlede sænkningen af husleje, så er det medvirkende til et bedre afkast på ejendommen.
Forsikring er også et punkt, hvor man kan forsøge at forhandle sig til en bedre pris. Men være opmærksom på at forsikringsselskaberne forsøger at lave lange bindinger i mod at give rabat. Den rabt bliver dog udhulet over tid, da forsikringsselskaberne regulere deres priser op. Det er det samme princip som med nettopris reguleringen, som før nævnt.
3. Ny potentialer: Er der uudnyttede arealer eller rum, som kan lejes ud, kan det give en øget lejeindtægt, og dermed være med til at øge værdien af ejenomen. Man kan finde nettoværdien ved at gange merlejen med 100 og dele det med afkast:
Merleje x 100 / afkast = nettoværdi
Eksempel: Der findes 5 kvm ubrugt areal i nyerhvervet ejendom med afkast på 6% Ejendommens værdi før øget lejeindtægt: 3.000.000kr Øget lejeindtægt pr. måned pr. kvm: 700kr. x 5kvm = 4000Kr om måneden. 4000kr. x 12 måneder = 42.000kr. om året
42.000kr x 100 / 6 = 700.000kr
Ejendommens værdi er nu 3.700.000kr.
Nu er det ikke lige hverdag at man falder over 5 kvm som igen har opdaget. Men point er er små ting kan have stor betydning for værdien af en ejendom. Så derfor husk at holde øjnene åbne, og brug lidt ekstra tid på at gennemgå kontrakterne og bygningens indretning, for der kan guldet ligge begravet.