hvornår skal man Renovere et lejemål

Der kan være virkelig mange ting man skal tage højde for når man overvejer at renovere et lejemål. Man kan altid regne på om en renovering kan betale sig, ved at bruge en simpel formel (Merleje x 100/ ombygningsudgifter). Men andre gang er det udlejede blevet i så dårlig stand, at man som udlejer ikke kan være andet bekendt, en at rive alt ud og starte forfra. Det er selvfølgelig helt op til den enkelte udlejer hvornår det punkt er nået. Men det er dog letter at blive enig om et lejemåls stand ved indflytning, når alt er nyt. Jeg vil herunder liste de ting jeg overvejer når jeg skal Renovere:

HVad bør man overveje

1. Hvad bliver merlejen efter renovering og giver det et positivt afkast? (Merleje x 100/ ombygningsudgifter)
2. Har det indflydelse på den samlede værdiforøgelse af ejendommen?
3. Er der et uforløst potentiale der kan udnyttes (ekstra M2)
4. Er lejligheden i en stand hvor jeg vil have svært ved at leje den ud, hvis jeg ikke renovere ( video eksempel kommer herunder)
5. Hvad skal der laves?
6. Leverandøre?
7. Finansiering?
8. Hvor meget vil jeg lave selv?
9. Budget?
10. Tidsplan?

Renovering eksempel

Her er et link til min Facebook side, hvor man kan se forløbet med renoveringen, (1.21 min) hvor lejemålet var i så dårligstand at det krævede en total renovering. Jeg tog ikke højde for merlejen, da den ikke vil kunne bære det. Til gengæld købte jeg ejendommen en del under markedspris, så selv ejendommen kunne godt bære det https://www.facebook.com/100063809475226/videos/1545958922593638 Der var ingen uudnyttede potentialer i dette eksempel. I det her tilfælde var det let at vurdere hvad der skulle laves, for alt skulle laves. Det var mere et spørgsmål om hvad der ville komme af uforudsete udgifter, og hvor kunne jeg genandevende materialer og derved holde omkostninger nede.

• Køkken
• Badeværelse
• Loft
• Gulve
• Isolering af ydervæge (genanvend det gamle isolering selv om det er træls at arbejde med, men godt for miljøet og pengepungen)
• filte væge

At vælge den rette leverandør er ikke altid bare et spørgsmål om billigt. Leveringssikkerheden har også stor betydning. Kommer håndværkeren ikke som aftale, så kan det koste en del penge i tomgang. Vælger man en der er for billig, så bliver det også sjældent godt. jeg faldt over dette skilt som opsummere problemstillingen meget godt.

Finansiering af projekter hvor der ikke er et stort afkast, men en nødvendighed for at kunne genudleje, der vil jeg vælge egenfinansiering. Når man har en ingen eller meget lille afkast, så er der ingen grund til at gøre skaden være ved at skulle tag et dyrt lån. Så husk altid at have penge klar til at kunne total renovere et lejemål.

Hvor meget vil jeg lave selv? Tja det er jo et godt spørgsmål. Hvad har man tid til, og hvor meget kan man selv lav. Det er jo meget forskellige fra udlejer til udlejer. Det er i hver fald en stor fordel at kunne lidt af det hele, da det er medvirkende til at holde omkostningerne. I det her projekt har jeg lavet 70% selv 30% håndværkere (alt lovpligtigt og hvor det kræver faglighed) Husk at sætte tid af til familie sådan projekter har det med at gribe om sig og tage længere tid. Så det er vigtigt at have det afstemt med familien. DE 3T “TING TAGER TID”

Når man skal lave et budget for et projekt, så kan man gribe det an på forskellige måder. Man kan få en Total-entreprise, og derved undgå alt for stor overraskelser. Det er en klar fordel, hvis man intet kan lave selv, men prisen bliver heller ikke billig. Man kan også sætte sig ned og undersøge materiale priserne, og derefter undersøge hvad prisen er på de lovpligtige opgaver. Det er der selvfølgelig lidt mere arbejde i, men der kan også være mange 1000kr. at spare. Jeg vil altid anbefale at rådføre sige med en professionel for at være sikker på hvad man selv må udføre, og hvad der skal udføres af en professionel.

Husk altid at sætte ekstra penge af til uforudsete udgifter. Man ved aldrig hvad man finder når man begynder at brække ned.

Tidsplanen er en hårfin balance mellem at være optimist og pessimist, for man vil jo gerne have lejligheden lejet ud hurtigst muligt og undgå tomgang. Men det kan ikke anbefaledes at have en ny lejer der står og skal overtage lejemålet, samme dag som håndværkerne aflevere nøglen. Der er for stor risiko for sure kunder og en dårlig starte på samarbejdet med den nye lejer.